看上深圳控股 & 部分組合近況

         我對深圳市有一股很特別的感情， 畢竟少年時代在深圳住了接近5年(1988-1993)。回憶裏最多的還是父母當年在深圳開了一間買鞋的小店。經濟特區開放三十年，今天已經成為一個國際大城市。各類基建設施，教育資本投入， 人均教育質素，個人收入，比起當年有翻天覆地的正變化。深圳本地人口當年很少，多年來外來人口/才的輸入，對深圳市整體人口不論向上求質，向横求量有一個很大的提昇。有人提倡香港應該和深圳合併，成為一個可以和上海北京三足而立的經濟大都會。我相信這個建議在政治層面考慮，實行的可能性不高，亦相信會刺激香港移民人數再創新高。何況深圳是否想和香港合併也是未知之數。 

          深圳由一個鄰近香港的漁村，到今時一個大都會，最能直接受惠之一是地產物業。我記得當年父親買一個市中心700呎單位約只是二十萬，講緊區區數百元一呎。今天聽講如不計豪宅， 差不多五~六萬元一平方米，約等於港紙六七千蚊一呎。 深圳人表面看沒有根，因為大部分來自五湖四海 ，但他們努力地創造屬於自己的根。 深圳市近年定位高科技產業 ，人均質素應該在廣東省來說數一數二，比起食老本的廣州更是有過之而無不及。 隨和諧號，地下鐵不斷的擴展延伸， 把附近以前可達度較低的城鎮接通，變成深圳市的衛星城市。一般人可以選擇在市郊，樓價相對較便宜的區域置業，變相令到高地價效應不斷向外擴展。

         香港老人福利金中，有一種是鼓勵香港長者在廣東生活。退休生活來說，個人認為廣州仍然較好。一來因有深厚的歴史底蘊和羊城風情。二來 飲食，文化喜好和香港人比較吻合。君不見捍衛廣東話，廣州人比起我們更勇猛嗎﹖不過說到開創事業，拼搏精神，或者國際視野，今天的深圳 可能較好，而且沒有歷史包袱。 現時深圳的GDP已經超越香港，主要原因是深圳的科技產業例如騰訊，華為入駐深圳作為基地，如果看好深圳的前景，人才資本長遠聚集，那麼房地產應該是一個可以長線投資的板塊。我的窗口股組合，正睇位買入深圳控股。
         

又用洪荒之力記錄/抄襲人所共知的重點﹕
1. 深圳控股 604 近年調整未來發展重點放在深圳，慢慢地從其他三四線城市退出。在深控的業績記者會上，深控董事會主席提出，深圳地產項目的毛利率超過50%，三四線項目在市旺時，毛利率可能僅逾10%。整體毛利增加２９﹒７％至８２﹒７１億元，毛利率亦提升４﹒１個百分點至３８﹒７％；如剔除投資，物業的公允值變動、廉價收購利得、訴訟撥備及對三四線土地項目的撥備的淨影響，股東應佔純利為２６﹒１５億元，較去年上升２１﹒１％

2. 深控總裁黃偉在業績會上直言，深控持有300多萬平方米物業，以4萬元人民幣一平米推算，價值也超過1200億元。他認為公司總市值僅287億港元（現時約270億港元），未能反映實際價值。截至２０１６年１２月３１日，集團土地儲備規劃總建築面積約７８５﹒９萬平方米（權益部分７２３﹒９萬平方米），計容建築面積５９９萬平方米（權益部分５４８﹒５萬平方米），其中在建項目規劃總建築面積３５９﹒６萬平方米（權益部分３３２﹒６萬平方米），計容建築面積２６５﹒１萬平方米（權益部分２４３﹒８萬平方米）

3.深控管理層透露，母公司深業集團尚未注入的土地規模預估計達到150到200萬平方米。深業集團手中的資產主要包括深圳南山沙河項目、光明新區項目、坪山農用地項目以及南京濱江半島項目，均在深圳控股的洽談購買清單上。一個沙河街道「深業世紀山谷舊區改造專案」，總用地面積10.66萬平方米，估計建築面積33.74萬平方米，以6萬元一平方米粗略估算，已值約200億元人民幣

4.集團派息記錄 ﹕由2007-2016年，共派發股息 hkd 1.72元，約現價的一半，部份可以以股代息

5. 股價相對每股帳面值的折讓不多(只有0.81)，未必合專門投資在資產折讓股的高手口味。首席運營官朱國強於股東會後表示，因應國家的調控政策漸多，將增加非住宅的租賃業務，明年底至後年非住宅租賃預料能帶來20億元（人民幣．下同）收入，現時則只佔6至7億元

6.具參考價值的股價高位2002年曾經 1拆 2  ﹕2007年9月hkd 7.73 / 2015年 hkd 4.28

7. 近幾年深圳樓價起飛，反而今年銷情平淡，價格有所回落。因為地方配合調控政策，售樓盈利倒退是可以預料，而且直接反映在股價上。不過樓房始終和民相關，由高位回落再上應該長遠更健康。深圳始終是廣東最有價值的地區，回落有限度，上升會是最有價有市的城市吧

8. 母公司深業集團近年注入深控的深圳項目如﹕深業上城、深業東嶺等。604未來的發展空間能否提高擴大，主要看和母公司的關係和注入資產的質素，等人喂看來是比較被動

9. 和香港公司合組財團在香港高價搶地，不知是好是壞。長遠還是希望專注深圳，可能以經濟/錢/硬件的角度，深圳比起香港有更大的潛力呢。個人最希望深圳自由行成為強國人最hit的travel item

參考文章和網站 ﹕ https://www.881903.com/Page/ZH-TW/newsdetail.aspx?ItemId=947381&csid=261_341 http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170531/bkn-20170531001026371-0531_00842_001.html http://hd.stheadline.com/news/columns/176/20170616/576113/ http://hd.stheadline.com/news/columns/4/20160905/490203/ etnet / google finance 狗股組合﹕資料來源 etnet/google finance 股票 836 華潤電力 816 華電福新 916 龍源電力 573 稻香控股 623 中視金橋 1133 哈爾濱電氣 484 雲遊控股* 3393 威勝 494 利豐 2883 中海油田服務 6837 海通證券 2333 長城汽車 持股 4000 26000 7000 24000 16000 10000 9200 5000 23-6收市價 15.42 1.9 5.76 1.96 3.52 6.2 12.88 9.81 成本價 11.92 1.65 3.784 2.1 1.89 3.44 9.53 4.06 3.94 6.116 12.79 5.62 目標回報 30% 30.% 30.% 完成 30.% 30.% 30.% 曾經完成 30.% 30.% 完成 持有目標期 剩餘 1.5yr 1.5yr 1.5yr 1.5yr         1.5yr 1.5yr 1.5yr 1.5yr 現況 持有 持有 持有但已經減持了一半 持有 全數沽出 27000股@ $1.62 20-6-2017 全數沽出 12000股@ $3.68 7-2-2017 全數沽出 5300股@ $8.28 持有 20-6-2017加注買入4000股 at $3.62 全數沽出 10000股@ $2.99 9-6-2017 減持 1/4 2000股@  $8.07 15-2-2017 20-6-2017買入4000股 at $6.32 持有 持有但已經減持了一半 煤價和政策風險 煤價和政策風險，管理水平有待觀察 政策風險 本地消費水平和自由行數目下降 市場競爭劇烈 國內部經濟轉型，傳統媒體文化股未能配合 有大量現金但不派息，完全漠視小投資者想共渡困境的苦心和忍耐 20-6-2107 管理質素差而且倉內和電力有關的股票過多 所得資金運用右同 持有期間心不安，如市好便當是把組合利潤現金化。如市差把所得資金加注核心持股 政策和管理風險 派息相對 穩定而且管理層保持回  購，決定現價加注 20-6-217 帳面超過20% 虧損 ，未能在大環境改變中審時度世，唯有把資金加去其他公司，好過白白等待。 20-6-2017 目標暫時到達，先行放1/4持股，再升再放 油價回落，油價相關系數較高的2883由8元又回到第一次買入價附近 20-6-2017　 股市交易量和收入來源 政策風險和市場競爭劇烈 工業股收息三寶 ﹕資料來源 etnet/google finance 股票 科聯系統46 利民實業 229 新興光學125 23-6-2017 收市價 $2.92 $1.08 $ 2.93 現況 持有直至派息政策和現金水平突然變差 持有直至派息政策和現金水平突然變差 持有直至派息政策和現金水平突然變差 以成本價計股息率 約 5.9% 2016全年連特別股息派息$0.17，按年增長20% 約7.3% 2016 全年連特別股息派息$ 0.08  按年增長30% 約8.3% 2016 全年連特別股息派息$ 0.225 按年減少 11% 現金和負債 於２０１６年１２月３１日，集團之銀行結餘及現金為２﹒２９億元，且並無銀行借貸。　　　　　　　 於２０１６年１２月３１日，集團之銀行結餘及現金為２﹒５２億元，且並無銀行貸款。 於２０１６年９月３０日，集團之現金及銀行結存為３﹒８５億元，且並無任何銀行借貸。 業績要點 至2016年12月31日止年度業績，期内集團整體收入增長18.1%至2.587億港元; 整體毛利上升23.1%至1.461億港元;股東應佔綜合純利增加14.2%至 5030萬港元;每股基本盈利20.81港仙(2015年18.27港仙) ２０１６年度，集團營業額上升３﹒１％至１０﹒１９億元，股東應佔溢利增長４０﹒４％至５１０１萬元，主要因為集團推出 一系列毛利較好的新產品及管理層有效地控制營運成本 新興光學(00125.HK)公布3月止財政年度業績，收入10.67億元，按年微降1%；毛利2.68億元，增加14.5%。錄得純利增長27.9%至7,090萬元，每股盈利27仙。 具參考性的近年高位 $4.15 2015年 $3.2 2004年 $4.32 2007年 持股年期和持股 1-2015年起 44000股 6-2015年起 98000股 12-2013年起 36000股 成本價 $ 2.84 $ 1.09 $2.69

五已不窮，六可會絕 & 保險業內窺鏡(3)

前言﹕
五月過去了，BLOG 界一些諸子開始急不及待地公告自己的組合如何如何。本來也想趁下墟，但我的持股比較大開大悶，拉平均計回報可能只是和恒指的幅度相當。持倉組合分別有﹕核心持股系列/工業股/月供股票組合/狗股組合/窗口股組合/其他。如果股票下跌明顯時，我有較大的動機去出文記錄操作。無論如何，稍後一定出文紀錄各組合持股的進度。

期待之中的市場調節沒有出現，恒指越戰越勇，倉內的盈富基金比起很多股票有更亮麗的表現，還收了2800的股息。不過都是一句﹕市場先生碰巧地和你一齊合奏升市的序曲，隨時他心情突變，還是要做好資產配置及有一定的現金比例。最近的操作比較簡單﹕3至5個percent的沽貨，慢調現金的比例，同時買入人保1339，電能 6 ，以及供應子彈在五隻月供股票上，放急貨而儲慢貨。最近兩個月的操作如下﹕

賣出 :
日期       股票              股數      價位         成本價      剩餘持股
5/2017   中信息696    2000       22.45        5.97           19000
5/2017    ETF 2828     1800      102.9        129.05        3600

買入:
日期       股票             股數      價位
4-2017   人保1339      25000     3.2
3-2017   電能 6          1500      67.42

月供股票 2017
日期         股票     月供金額                                    平均買入價       
1-5月        3           4000(from 2015 to now)              15.42
                 2800     4000(from 2013 to now)               23.12
                 823       6000                                             54.2
                 66         6000                                             42.2
                 16         6000                                             112

HSBC 的STATEMENT 顯示五只股票的平均買入價都稍稍低於現價，3和2800早年開始(月份則不太記得清楚，要問返hsbc)／3有紅股效應，正煩惱如何計算。很多BLOGGERS在DCA的命題上有優化月供的不同方案，我必會一一參考，取人之長。無論如何，我對這些月供股票對象，充滿信心。價和息很大機會以慢升步履上行，長遠必能隨社會和經濟發展而乘風破浪。以月供來看，反而不希望股價升得太急呢。

正文﹕
首先聲明這不是什麼行業醜聞大揭秘，踩低別人抬高自己。 我只是寫下自己的經歷和見聞，不代表整個行業/我公司立場 。行業制度類同也不保證我評論其他公司的觀點是正確，因我出道到現在，只做過一間保險公司。 講完disclaimer，我可以暢所欲言地說出行業故事了。

提到保險業，作為客戶用家的你們或多或少應該遭遇以下 :
On the bright side﹕又去旅行/感恩公司對我們這麼好/ 勇奪一定數量的百佳coupon /感恩工作上遇到好上司下屬/團隊/ 一日到黑感恩或幸運地遇到保險業，改變改寫了我的生命/我繼續堅守為客戶做好財務策劃 的責任.........
On the other side﹕ 好耐冇見，最近我轉咗做理財策劃，過開你個頭想同你食餐飯聚聚舊/ 有冇agent跟開你，可唔可以攞份保單出嚟review下/ 你睇邊間保險公司股價大跌，因為佢地有啲問題/我就嚟要升職，幫手簽張單或者介紹畀個朋友嚟/ 對唔住我已經離開咗保險業，你啲保單我上司會接手跟........

職業沒有好壞之分，推銷保險是一份切切實實的工作。社會上普遍對保險業代理人(AGENT)的評價是中性偏負面多一點。由於行業的ENTRY LEVEL較低，有不少人求佣心切急開單，上線經理只注重培訓AGENT的生意CLOSING技巧。另外佣金沒有上限，團隊制度以人養人等等，好多人覺得較為神秘。甚至我聽過無數次，把保險業和地產傳銷種金等等混為一談。

要較容易掌握保險業的運作，以下一些CONCEPT是必需要了解﹕

自僱人士
基本上保險公司內，只有代理人是自僱人士合約制定。交通費，應酬費，文具影印紙張和ｃｐｄ等等是全部代理人自理。好與不好也難去定論，你和保險公司分享產品利潤，公司則負責Marketing , product , claims and Admin 部份，公司亦不會管理代理人的工作時間。所以有人說我們是創業，做自己生意也不無道理。

產品佣金
一般行內人稱 AFYC / FYC。公司貨架上有產品，只要代理人牌照足夠，什麼都可以銷售。以我公司來說，產品佣金率是0.6%-60%ｘ保費或投資額，傳統保單的佣金比例相對高些。好的地方是佣金是跟產品，不會跟代理人的ATTRIBUTES。任何代理人成功銷售同一樣產品，產品佣金是一樣的。重要的是，一般保險GI以外，傳統保險出佣金是根據投保人年供或月供的選擇，難怪有些代理人會盡力請求投保人年供，以便一次過出足全年的佣金，否則是分１２次每月出佣金。

預支佣金和每月津貼
以我為例，入行的時候只有實際產品佣金，成功銷售到產品才發放佣金收入。由於近年行業的流失量比較大，而且較高質素(如我，盡量勿笑))的人入保險業較少，所以保險業推出一些有固定金額資助，實際要銷售額對數的package。如果代理人提早離職／保單在指定期限內斷保／每月生意不足夠對數，公司有機會中止package／追回部份或所有預支佣金和每月津貼。產品佣金則不在計算內，所以有人說package是一份loan agreement是成立的。

續保產品佣金
理論上代理人真正工作應該在保單售後的服務上。一份保單出現申請賠償可能在生效很久之後，過程中保單持有人有一些涉及行政服務要代理人跟進。所以保險公司會提供續保佣金使代理人有保持服務的誘因。當然，續保佣金一定低過首年佣金，一般是年收保費的個位比例，直至供款完畢。

每月/年獎金
除了直接銷售產品所得的佣金外，保險公司會鼓勵代理人能夠精益求精再爆數。每個月設定佣金難度稍高的目標(production level )，做到有額外月出獎金 。到了十二月，能做到某一個全年所謂英雄級別，會有額外的年出獎金。 另外，代理人的保單數目也會有獎金，所以出現行業中不好的一些手法如拆單﹕明明一份意外保險，分幾份不同保額的意外保險，目標當然是希望保單數目夠多，可以HIT到保單數目獎金target。

升職
很多新入行的年輕代理人，會在面書whatsapp群組不厭其煩地宣傳﹕揀對了行業/找到人生方向/嚟緊會全力升職帶領團隊/ 幫助下線同事成功云云的豪情語句。 升職一方面代表代理人有一定的生意額，會比較royal to保險公司及行業，提供客人一個做得比較長時間的印象。internally更重要的是升職代表有新人加入他的下線，可以收取團隊佣金。對於一些平凡的銷售人員而言， 如果沒有團隊佣金，收入只靠自己全天候用雙腿雙手動腦袋去找，如果生病意外受傷甚至手風不順情況下，收入便會驟降。。團隊愈多人，金字塔上層的收入愈驀人。 以我做了11年，10年都是so call一個經理仔(團隊約四十人)。我深深發現在保險行業，做一名好經理遠遠困難過做一名好的銷售人員。 因為我信的是 lead by performance，不是lead by position 。Agent來自五湖四海，不同性格，就業背景，學歷，甚至乎現在有公司專門招募國內同胞做大陸人生意 ，如何管理實在非常困難。以身作則是最基本吧，尤其是在一個高度自僱，自由時間，充斥金錢利益的行業。 有時聽到某些團隊集體跳槽，金錢利誘原因外，也可能是上司不和而另謀發展空間 。很多金字塔頂的超級經理 ，主要的工作是擴建團隊， 創造好的環境協助下線做生意。無可否認這些超級經理中，有一些不論視野，交際溝通技巧，群眾演說氣場，解決困難能力都是一等一的高手。 不過我見得更多所謂區域經理總監，基本已經沒有做生意很久，服務依靠秘書及下線同事去維持，不再在作戰狀態，有一些更只是既得利益者罢了 。

團隊發展佣金(override )
直屬下線做到的１元的佣金，上線可以享受額外的經理佣金(行業由20~40%不等，一般由公司額外支付 )。向下直線可以收幾多代，間間公司不同。有公司可以收無限代，當然每落一代override少一半。有些公司只限收4代，有機會出現過了某一代如陌路人的情況。 要把override袋袋平安絕對不是容易﹕下線同事的所銷售的保單斷保／提早離職／投訴等等，都會有機會把已收的override按比例退回給公司，或者在將來的commission 內扣減 。待續．．．．